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海南旅游地產、高端度假酒店業發展前景如何？
來源：中國改革報
作者：許甲猛 2008-09-28
海南旅游房地產業、高端旅游度假酒店業發展前景透視
海南經過20年的改革開放和建省辦經濟特區，經濟社會取得巨大發展，從一個封閉落后之島變為開放繁榮之島，海南獨特的、不可替代的自然資源和風土人情，吸引了眾多中外人士前來旅游、觀光、度假和置業，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。海南旅游房地產業、高端旅游度假酒店快速發展,具有廣闊的發展前景和市場需求，成為各家銀行爭相授信的優質行業。而宏觀調控，使海南旅游房地產大幅波動得到抑制，使其在宏觀調控的背景下，更加理性，更加穩健發展成為可能性。海南旅游房地產業的發展由于其獨特的資源秉賦，有異于國內其他地區和城市的房地產業，繼續成為眾多有眼光的發展商和消費者高度關注行業。
獨特自然資源，為海南旅游房地產奠定了堅實的基礎海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復制性和唯一性，是海南旅游房地產業長期穩定發展的基礎。
海南海岸線長達1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；海南陽光明媚，綠樹成蔭，空氣清新；海南擁有亞洲至今保存最為完整的熱帶雨林，擁有尖峰嶺、五指山、七仙嶺等眾多山脈和原始森林，森林覆蓋率高達51.8%，空氣負離子密集，為全國之最。海南島溫泉資源十分豐富，瓊海、萬寧都是全國著名的溫泉之鄉。2002年聯合國教科文組織對全球150個城市空氣質量評選，三亞、海口分別名列第二和第五。另據中國環境監測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網密度、土地退化和污染負荷等5項指數評價，海南島的環境質量在全國名列第一，被譽為“一個未受污染的長壽島”和“天然氧吧”。這是海南的資源優勢，也是有別于其他省份不可復制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復制的自然資源，奠定了海南旅游房地產業和酒店業發展的基石，吸引著眾多的國內外投資者。
中信泰富董事局主席榮智健先生，非?？春煤Ｄ系陌l展前景，他說：“中信泰富投資海南，就是因為非常看好海南的發展前景。海南的氣候、地理環境是中國唯一的，也是世界最好的。國內看好海南的居住環境，這是一個大趨勢，將會在今后5年、10年甚至更長的實踐影響中國的發展?！?/p> 積淀改革成果，海南是富裕人群追求高品質生活的絕佳選擇
三十年的改革開放，社會財富極大增長，總體小康向全面小康的的歷史跨越，使海南，這個風景氣候條件絕佳的寶島，成為富裕階層追求的最佳旅游居住之地。
據有關國際權威機構調查數據顯示，我國65%的富裕家庭擁有兩處房產，且選擇別墅作為第二房產的富裕家庭占到了83%的比例；26%的富人擁有3處房產，且第3套住房的平均購房面積達到了184平方米；8%的富人擁有4處住房。這是我國經濟發達地區、人居環境良好地區房地產需求旺盛的主要原因，財富效應凸顯。
1978年改革開放時，我國的GDP僅有3645.2億元，人均GDP僅有381元，到了2007年，我國的GDP猛增到246619億元，人均GDP也增長到2460美元。1978年城鎮居民家庭人均可支配收入只有343.4元，2007年達到13786元。
據美林全球財富報告(2007年版)，改革開放30年，中國的富裕人士已經是世界上增長最快的幾個國家之一，中國現在的富裕人士(超過100萬美元金融資產)較前一年增長了12%，達到23.6萬人，中產以上階層已達3億人口。
中國改革開放30年，使國民財富增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強，人們的傳統消費觀念發生了變化，由溫飽向享受型轉變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環境，而是追求健康舒適的新居住環境，購買第二套房產的人越來越多，能否在海南擁有一套住房，已經成為富裕階層的標志性財產。30年改革開放帶來的財富效應，使海南旅游房地產的健康發展就應成為必然。
生活條件便利，海南基礎設施、醫療衛生及文化體育建設日臻完善
建省辦經濟特區20年，徹底改變了海南基礎設施薄弱的局面。昔日缺水少電交通不便的“蠻荒之島”，發生了翻天覆地的變化。
粵海跨海鐵路、西環鐵路、東環鐵路、環島高速公路與海口和三亞兩個國際機場，形成覆蓋全島的立體交通運輸網絡。以光纜通信為主，數字微波和衛星通信為輔的立體通信網絡覆蓋全省。電力電網加快建設，裝機容量達到256.5萬千瓦，已建成220KV環島電網，110KV電網覆蓋全省各市縣及開發區；正在建設的海南“國際旅游島”，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。
近年來，海南加快建設“健康島”、“長壽島”，建立了疾病預防控制、衛生監督、醫療救治體系。僅?？谑芯陀?家三甲級醫院，各醫院都從島外引進大量的人才。完善的醫療衛生體系，為廣大的游客提供了周到服務的健康保障。
與此同時，海南加快文化、體育、娛樂等方面的建設，為人們提供豐富多彩的精神食糧。
基礎設施建設和醫療、衛生、文化、體育、娛樂體系建設的快速發展，使海南島的生活居住條件更富人性化，更適宜居住和生活。曾經望而生畏“蠻荒之島”已經成為安全、快樂、健康之島。
良好的人居環境，海南是現代人追求綠色、珍愛生命的時尚之地在加速推進現代化的同時，人類居住的環境也在日益受到破壞。世界環境保護的壓力越來越大，人居環境質量日益下降，有些地方甚至威脅到人的身體健康和正常生存。
聯合國環境規劃署先后于1997、2000、2003年和2007年發布第4份《全球環境展望》報告，顯示地球環境日益惡化。全球氣候變暖、生物多樣性減少、土壤貧瘠、水和空氣污染等問題不但沒有緩解，還有進一步惡化之勢，嚴重影響人類的生存環境。
在我國，一些省份經濟過度發展，自然環境受到極大的破壞，水資源、土地資源及空氣受到了嚴重的污染，一些城市被聯合國環境規劃署視為不宜人類居住之地。
在經濟、社會高速發展的同時，人們追求宜居舒適環境的愿望更加強烈，國內外富裕階層，形成了遷移或分時段遷移原空氣環境質量較差居住城市，在優質旅游城市置業度假的剛性需求。
海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環境越來越得到國內外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經成為一種時尚的模式。
統計顯示，三亞房地產樓盤87%由島外人士購買，?？诘臉潜P80%由島外人士購買，內地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢；海外及港澳臺地區的購房比例也在日益擴大，他們已經占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%；近年來，韓國、俄羅斯、歐美等國家和地區的游客以每年50%的比例在增加，旅游產業的國際化、全球化趨勢明顯，“要把海南辦成全國人民的后花園”這一設想，正在成為現實。海南是全中國人民的海南！海南是全世界的海南！
追求綠色，珍愛生命，成為富裕起來之中國民眾日益追求的美好境界。
國際化的海島，海南品牌效應凸顯，知名度不斷提升
在2008年博鰲亞洲論壇期間，胡錦濤主席在三亞舉行重大國事接待活動，這是我國國家元首，首次在首都之外舉辦的最美國事活動，讓三亞令世人矚目。
不僅如此，亞洲論壇永久落戶瓊海博鰲，三亞連續成功舉辦四屆世界小姐選美大賽，文昌新航天基地項目啟動，洋浦保稅港區獲準設立，奧運圣火在境內首傳在三亞等一系列重大事件，都極大地提升了海南的知名度，使海南品牌效應凸顯。
尤其是，海南新一屆省委堅持建設更加開放的國際旅游島，大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂”的地位顯現，成為國內最理想的“第二居住地”和“養老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業，有效拉動了海南的旅游房地產開發和高端酒店建設。
近年萬科、富力、雅居樂、魯能、東和、新世界、中信國安、中信太富等知名房地產公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產地產建設。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市、文昌市、陵水縣等地的旅游度假房產得到成片開發。海南島的高檔五星級酒店得到了迅速的發展，尤其是在三亞亞龍灣五星級酒店的密度居全國之首，在全世界也堪稱一流，繼亞龍灣之后，被命名為“國家海岸”的海棠灣，國內眾多的投資者以及國際上頂尖的酒店管理公司，已經將目光聚焦在這片正在建設中的美麗海岸，這里將成為全中國乃至全世界品質最高的度假圣地。
高品質的生活，“生命周期”理論決定了成功人士在海南購房的腳步不會停止“生命周期”理論告訴我們，人的生理將在35歲以后出現生命的向下拐點。
大多數成功的人士，財富積累都在40歲左右取得一定的成果。尤其是在50左右歲的成功者，他們通過自己不懈的努力和拼搏，獲取了輝煌的成功，追求物質享受和生活的舒適將成為他們生活中重要的部分。在西方社會中，已經出現了這樣的潮流和時尚，50歲左右的成功人士，開始放棄工作的緊張和忙碌，去享受舒適休閑的生活。
美國房產界的標桿公司普爾特(PULTE HONE)體系，經過多年的研究，認為大部分都市人都將經歷“三次置業”的過程：第一次置業，年輕人初入社會，一套臥室和起居室合一經濟型或效率型的住宅是他們的首選。
第二次置業，大部分人在30-40歲之間經歷升職、加薪等事業上升期，有些開始邁向事業的頂峰，這時候，他們青睞的是實力型或炫耀型的住宅。最好是黃金地段的電梯豪宅，有大面積規劃的住宅空間、突顯住戶尊榮的科技化設備，還有強調視覺美感的豪華建材。
這兩種置業人群的偏好并不一定完全符合海南房地產的情況。
第三次置業，45歲之后的人士，向往更多的家庭生活，或者開始制訂自己的退休計劃，休閑型或養老型的社區對他們的吸引力越來越大。山水是否清秀，玩伴是否眾多，園區服務是否完善，都是影響他們購買行為的主要因素。
屬于第三次置業階層的大多數是掌握有一定社會和個人財富的功成名就人士，從物質條件來看，他們具備一定購買力。同時，這一年齡段的人日益面臨著人生命周期拐點。現代醫學證明，人類的生命活動是有其運行周期的，當這個周期運行到從高潮向低谷的拐點時，生命、時間對于他們來說更顯珍貴，從心理上、生理上都有需求到海南這樣舒適的、在全中國獨一無二的地方置業，享用自己創造財富的成果，享受高品質的生活。所以說，宏觀調控和經濟周期都不能改變他們的置業規劃，阻擋不住他們在海南購房置業的腳步。
生命健康樂土，“銀發經濟”使海南房地產蘊含無限商機
國家統計局統計表明，我國60歲以上的老人已超過總人口的10%。按照聯合國規定的標準，我國已經步入了老齡化國家。這仍在不斷增長的龐大人群，將成為旅游房地產的龐大市場消費群體之一。
從我國五次人口普查的數據情況來看,我國人口老齡化呈加速狀態。截止到2001年,我國60歲及以上老年人已達1.32億，占總人口的10.35%。而且,在今后的40年里,老年人口數字將以每年3.2%的速度遞增，預計到21世紀中期我國60歲以上的人數將會超過4億。老年人市場已經成為一個龐大的市場，并且旅游作為一種社會化的活動，也日益成為老年人的主要休閑方式。
在所有的旅游者群體中，老年游客的旅游條件最為優越，既有時間，又有經濟條件。老年旅游者格外關注身體健康、追求生命質量，且頗有積蓄，旅游消費水平較青年人高，他們愿意選擇安全、不費體力、環境優美、優雅寧靜的旅游地去觀光或度假。如今，海南島的自然山水、秀美海濱、舒適溫泉，高負氧離子空氣已成為越來越多老年人旅游居住首選。
另外，中國獨生子女政策導致的雙親家庭已經開始進入退休年齡，贍養老人的東方文化，在新一代單親子女中得到延續和發揚，那些有一定成就又在事業巔峰的年輕人，將海南作為老人休閑享受的樂土，以盡他們的忠孝之心。
近幾年來，在海南的老年人公寓，市場十分廣闊。在海南三亞、瓊海，已經有十分成功的項目，瓊海、保亭的溫泉、三亞冬季的氣候受到全國各地，尤其是北方地區中老年消費者的廣泛青睞。
宏觀調控政策，海南旅游房地產市場短期下滑但前景樂觀在宏觀政策下，國內一些城市的房地產市場出現下滑，而海南房地產市場亦不能獨善其身。
從好的方面看，表現為五個方面：
一是開發投資情況完成良好。根據海南省統計局公報：今年1?7月，海南省房地產開發共完成投資99.53億元，同比增長66.5%，其中住宅建設投資占84.2%，達83.85億元，同比增長81.6%；
二是施工面積增加。今年1-6月，海南全省商品房施工面積累計1030.43萬平方米，比上年同期增加218萬平方米，增長了26.8%；
三是竣工面積大幅增長。今年1-6月，海南全省商品房竣工面積累計104.49萬平方米，比上年同期增加40.25萬平方米，增長62.7%；
四是銷售面積及銷售金額增幅明顯加大。今年1-6月，海南全省房屋累計銷售178.33萬平方米，比上年同期增長72.92萬平方米，增長了69.2%，其中住宅銷售面積累計172.73萬平方米，增長了73.9%；
五是價格依然保持了堅挺。6月底，海南全省商品房銷售均價為5548.8元/?，比上年同期增長了1238元/?，增長幅度為27.6%。
從不好的方面看，宏觀調控的影響開始顯現。
一是?？谏唐贩渴┕っ娣e比上年同期減少了4.3%，出現負增長。
二是全省施工面積1-6月份施工面積環比逐月遞減，6月施工面積比3月份施工面積銳減263%，比5月的施工面積減少134%。
三是銷售面積及銷售金額先楊后抑逐月遞減。從今年四月份起，每月發生的銷售面積、銷售金額逐月在下降。
四是房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數都明顯下降。據海南省調查總隊提供的數據顯示，二季度海南省的房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數下降到90.5，跌落到不景氣區間，比上年同期下降了47.點，比一季度下降32.2。全省房地產企業家信心指數為100，比上年同期下降31.3點，比一季度下降22.7點。
以上情況出現的原因，一是由于宏觀調控導致經濟的不確定性，消費者普遍存在持幣觀望心態；二是資本市場的巨幅波動產生的負財富效應對海南房地產也產生了不利的影響。這些原因對全國房地產業產生的影響具有其共性。但由于海南旅游房地產資源秉賦具有稀缺性的特點，進而決定其在宏觀調控下與全國房地產呈現不同的表現形式。
回顧90年代的宏觀調控，因為沒有真實需求作支撐，海南房地產泡沫最終破滅，房價跌入深淵。而目前正在進行的宏觀調控，對海南旅游房地產的影響，卻迥異以往。
一是環境優勢持續支撐。這是本文從不同角度所分析的海南旅游房地產的生命力所在，并且隨著愈來愈多人群對海南環境優勢的認識和認知，這種來自全國乃至港澳地區的支撐將更加的穩固。而此次宏觀調控恰成為海南旅游房地產的“鎮沸劑”和價格的“試金石”。宏觀調控使海南旅游房地產，最大程度地避免了房價大起大落，非常利于購房者，也促進了海南旅游房地產健康穩定可持續發展。
二是真實需求支撐。此次宏觀調控與上個世紀90年代背景不同。經過30年改革開放后的中國，國家經濟基礎發生了本質的變化，對房地產形成有利的支撐。據國家發改委公布的1?7月份的數字顯示，除深圳、東莞等少數城市房價與去年高峰時期(這一時期的房價屬于不正常的階段，在此不加論述)出現較深跌幅外，尚難找到全國房價出現大跌的數據支持。盡管國內房地產市場觀望氣氛濃郁，成交量縮減，但是?？诜康禺a仍呈上漲局面。國家發展改革委、國家統計局調查顯示，8月份，?？谛陆ㄗ》夸N售價格同比上漲16.5%，居全國首位。可見，海南旅游房地產真實需求的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣氛；
三是城鎮化支撐。中國工業化、現代化的建設，必然伴隨這城鎮化的過程，而中國城鎮化的進程方興未艾，推動海南旅游房地產健康發展。中國自身內需的巨大潛力尚未完全釋放，從我國巨額的儲蓄存款余額可略見一斑。
四是國家戰略支撐。中國政府“保增長，控通脹”政策的調整，使國民經濟中重要的支柱產業??房地產業獲得新的發展機遇。房地產業在國民經濟地位突出，因而必然是宏觀調控的重要行業，，但是如何調控，調控到什么程度，都要圍繞國家宏觀經濟目標的實現來考慮。如果要實現經濟的平穩增長，房地產業就不應該壓得太低，應有適度增長為宜。9月15日，中國人民銀行采取了6年來的首次降息行動，并下調了除五大銀行和郵政儲蓄銀行之外的金融機構存款準備金率，還將5年以下期限的個人住房公積金貸款利率下調了18個基點。這是一個明顯的政策放松信號，非常利于減輕購房人的負擔。中央決策者致力保持經濟平穩較快持續增長，對房地產行業來說，無疑是一個政策松動的利好消息。
五是資本市場財富效應的支撐。資本市場的調整，將助推旅游房地產業發展。今年以來，上證指數從6000點跌至2000點，跌幅達到60%以上，這在全世界都是少見的。這與中國經濟基本面形成強烈反差。進入本世紀，中國經濟持續高增長，實現了從總體小康到全面小康的跨越，如何消除虛擬經濟與實體經濟的“剪刀差”，切實維護廣大股民的切身利益，政府必要的調控是資本市場健康發展的基石和保障，是建設和諧社會的重要之舉。
作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環境和旅游資源，旅游地產擁有獨特的發展優勢。組合了居住、旅游、度假、商務、養老、療養等多種因素在內的全新度假投資置業方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業成為時尚。特別是海南旅游房地產的低價位，蘊含著巨大的提升空間?？梢灶A期，海南旅游房地產業和高端酒店業具有廣闊的發展前景，海南旅游房地產業在經歷短暫的調整后一定會呈現更加理性、健康的發展。
中國改革報2008年9月22日文章
作者簡介
王一林，吉林長春人，經濟學博士、高級經濟師。自1982年起，先后在吉林省物價委員會、海南省人民銀行、?？诤献縻y行任職，1997年任海南發展銀行副行長，2000年至今任中國銀行海南省分行副行長。
海南大學、中南財經政法大學兼職教授及碩士研究生導師，中國企業文化專業研究會常務理事、特約研究員，海南省信用建設委員會副主任。編著多部金融專著。其中《海南金融20年》被列入《海南歷史文化大系(特區卷)》。所著《轉軌時期商業銀行風險研究》一書獲得省部級社會科學專著二等獎，參與《金融學》等8部經濟金融類書籍的編著，公開發表論文40余篇，其中《關于國有商業銀行股份制度改革目標的理論思考》《對防范國有銀行業的制度思考》等多篇論文獲獎。
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